Erbbaurecht

Erbbaurecht

 

Unter dem Erbbaurecht wird ein Recht verstanden, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes, auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten und unterhalten zu können. Diese Definition geht aus § 1 I ErbbauRG hervor. Das regelmäßige Entgelt, was zu zahlen ist, wird als Erbbauzins bezeichnet. Für den Eigentümer des Grundstücks, welcher als Erbbaurechtsgeber bezeichnet wird, ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, welches auf seinem Grundstück lastet. Um ein Erbbaurecht zu begründen, ist ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigtem und dem Grundstückseigentümer erforderlich. Weiterhin ist eine Eintragung im Grundbuch notwendig. Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, wird auch von einem grundstücksgleichen Recht gesprochen. Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, ist es auch veräußerbar, vererbbar und kann mit Grundschulden belastet werden. Demzufolge existiert für das Erbbaurecht sogar ein eigenes Grundbuch, wo Belastungen eingetragen werden können. Bezeichnet wird dieses als Erbbaugrundbuch.

 

Nach § 26 ErbbauRG kann das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümer aufgehoben werden. Die Zustimmung muss dem Grundbuchamt oder dem Erbbauberechtigten gegenüber abgegeben werden und ist unwiderruflich. Nach § 27 ErbbauRG ist es weiterhin möglich, dass das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt. In der Praxis ist eine Laufzeit von 99 Jahren gängig. Der Grundstückseigentümer muss für diesen Fall eine Entschädigung für das eventuell vorhandene Bauwerk leisten. Die Art und Höhe der Entschädigung kann im Erbbaurechtsvertrag getroffen werden. Jedoch gibt es bei der Entschädigung Einschränkungen. Sollte das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat. Abweichende Regelungen wären in diesem Fall nichtig. Die Zahlung der Entschädigung kann abgewendet werden, wenn das Erbbaurecht vor Ablauf für einen bestimmten Zeitraum verlängert wird, welcher mindestens der voraussichtlichen Standdauer des Bauwerks entsprechen muss.

 

Das Erbbaurecht kann interessant sein, wenn die Zahlung des Erbbauzinses günstiger ist als die Finanzierung des Grundstückskaufpreises. Da meistens eine Wertsicherungsklausel vereinbart wird, muss der Erbbauberechtigte mit einer Anpassung des Erbbauzinses rechnen. Der Erbbauzins wird sich anhand des Verbraucherpreisindexes orientieren. Dieses sollte bei der Kalkulation berücksichtigt werden, bevor der Erbbaurechtsvertrag einem Kaufvertrag vorgezogen wird.

 

Bezüglich der Erbmasse ist festzuhalten, dass das Erbbaurecht vererbbar ist mitsamt dem Grundstück. Kraft Gesetz geht das Erbbaurecht auf die gesetzlichen Erben oder die genannten Erben im Testament über. Jedoch kann die Erbschaftssteuer für das Grundstück nicht nach Einheitswerten ermittelt werden. Es muss hierfür ein anderer Ansatz, ein fiktiver Mietwert, für die Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Weiterhin kann ein Erbbaurecht mit dem Grundstück zusammen auch als Schenkung übertragen werden. Bei einer Schenkung ist jedoch zu beachten, dass das Erbbaurecht wie ein Grundstück der notariellen Beurkundung bedarf, damit dieses wirksam an Dritte übertragen werden kann.

 

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