Haus erben

Die Erbschaft eines Hauses wird von vielen als sehr positiv eingestuft. Denn ein Haus zu kaufen kostet Geld. Ein Haus zu erben dagegen kostet kein Geld. So zumindest die Meinung der Bevölkerung. Jedoch müssen auch Erben für ein Haus Geld bezahlen. Jedenfalls manchmal. Ob überhaupt Geld vom Finanzamt eingefordert wird und wenn ja wie viel es ist, ist vom Verwandtschaftsgrad der Erben abhängig. Die Erbschaftssteuerreform im Jahr 2009 war vor allem für den hinterbliebenen Ehegatten und dessen Kinder von Vorteil. Mit Einführung des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes wird die Steuerlast bei geerbten Immobilien zum Beispiel für Geschwister reduziert. Es ist weiterhin von Bedeutung, welche Art von Immobilie geerbt wird.

 

Bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern wird das Vergleichswertverfahren angewendet. Damit wird ein reeller Verkaufspreis anhand ähnlicher Grundstücke oder Faktoren wie Wohnfläche, Zimmeranzahl, Alter der Immobilie oder Lage bestimmt. Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, so wird der Sachwert angesetzt. Der Sachwert ermittelt sich aus dem Gebäude- und dem Bodenwert. Bei Mietwohngrundstücken greift das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die Jahresmiete und Bewirtschaftungskosten. Von dem ermittelten Wert der Eigentumswohnung oder des Ein- oder Zweifamilienhauses werden anschließend die Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen abgezogen. Weiterhin sind die Kosten für die Bestattung des Erblassers und weitere Kosten, beispielsweise für den Grabstein, zu berücksichtigen. Der nun ermittelte Wert ist Ausgangsbasis für die Ermittlung der Erbschaftssteuer.

 

Wohnimmobilien, die der Verstorbene bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, sind von der Erbschaftssteuer befreit, wenn der hinterbliebene Ehegatte das Haus oder die Wohnung mindestens 10 weitere Jahre selber bewohnt. Das ändert sich auch dann nicht, falls der Erbe aus zwingenden Gründen daran gehindert ist, weil er beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen muss. Die selben Regelungen gelten für Kinder, welche als Erbe eingesetzt wurden. Jedoch gelten für Kinder weitere Einschränkungen. So dürfen Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser bei Eigennutzung maximal bis 200 qm Wohnfläche haben, damit Steuerfreiheit gilt. Wenn das Objekt beispielsweise 300 qm hat, müssen 100 qm des Verkehrswertes versteuert werden.

 

Da der Verwandtschaftsgrad die Steuerhöhe auch beeinflusst, ist festzuhalten, dass je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger ist der Erbschaftssteuersatz. Ehegatten und Kinder zählen zur Erbschaftssteuerklasse I, in welcher zwischen 7% und 30% Erbschaftssteuer fällig werden. Der genaue Steuersatz ist abhängig von Nachlass, welcher vererbt wird. Geschwister und blutsverwandte Nichten und Neffen befinden sich in der Steuerklasse II. Der Steuersatz liegt hier zwischen 15% und 43%. Nicht-Verwandte Erben werden der Steuerklasse III zugeteilt. In dieser Steuerklasse wird ein Steuersatz in Höhe von 30% bis 50% fällig. Jedoch müssen die Erben bei der Festsetzung ihres Steuerzahlbetrages noch den jeweiligen Freibetrag in der Steuerklasse abziehen. Für Schenkungen gelten die Regelungen analog.