Jahresrohmiete

Jahresrohmiete

 

Die Jahresrohmiete bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG). In § 79 BewG wird dabei festgelegt, dass eine Jahresrohmiete das Gesamtentgelt darstellt, das die Mieter oder Pächter eines Grundstückes für dessen Benutzung nach dem Miet- oder Pachtvertrag für ein ganzes Jahr zu entrichten haben. Dabei sind verschiedene Kostenpunkte zu berücksichtigen und auch wiederum nicht zu berücksichtigen. Per Gesetz muss alles eingerechnet werden, was an Kosten für den Mieter oder die Pächter umgelegt wird. Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Jahresrohmiete nach dem abgeschlossenen Mietvertrag für das gemietete Objekt. Dabei schließt die Kaltmiete, das Entgelt für die Benutzung von Nebengebäuden wie Garage, Stall, Abstellschuppen, Stellplätzen und Hausgarten mit ein. Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen fallen in die Berechnung ebenfalls rein. Ein eventuell vorhandenes Entgelt für die Benutzung von Möbeln und der weiteren nutzbaren Gegenstände, Umlagekosten, laufende Betriebskosten des Objektes und Grundsteuer und weitere Gebühren der Gemeinde müssen berücksichtigt werden.

 

Nicht zu berücksichtigen sind beispielsweise Untermietzuschläge, Kosten für den Betrieb einer Zentralheizung oder Kosten für den Betrieb eines Fahrstuhls. Der Energiebetrieb von Warmwasserversorgungs-, Heizungs- und Brennstoffversorgung ist ebenfalls nicht zu berücksichtigen. Kosten, welche nicht unmittelbar zur Raumnutzung gehören, und Kosten der einzelnen Mieter, welche nicht die Gesamtheit der Mieter betreffen, sind ebenfalls zu vernachlässigen.

 

Der Wert der Jahresrohmiete wird als Berechnungsgrundlage für den Ertragswert einer Immobilie benötigt. Dies ist im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung von Bedeutung. Dabei wird die Rentabilität eines vermieteten Objektes aus dem Jahresreinertrag und dem Jahresrohertrag berechnet. Der Jahresrohertrag für den Vermieter ergibt sich aus den Beträgen der Bruttokaltmiete binnen eines Jahres. Die Bruttokaltmiete beinhaltet dabei sämtliche Betriebskosten, welche auf den Mieter umgelegt werden können. Die Berechnung des Jahresrohertrages schließt auch den Ertragswert einer Immobilie mit ein. Der Ertragswert dient als Basis für Abschreibungshöhen des Eigentümers. Der Jahresreinertrag ist die Maßzahl, mit welcher der Eigentümer die finanzielle Rentabilität der Immobilie überprüfen kann. Weiterhin ist der Jahresrohertrag wichtig für potentielle Käufer, welche die Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten.

 

Die Mieten, welche für Immobilien vereinbart werden, müssen sich dabei am Mietspiel orientieren. Dieser erlaubt eine regionale Differenzierung je nach der Gemeinde. Weiterhin wird der Mietspiel nach größeren Gemeinden, Straßen, Ortsteilen und nach Grundstücksarten gegliedert. Es ist ferner möglich, eine Unterteilung in Baujahresgruppen vorzunehmen. So können beispielsweise Altbauten, Neubauten, Nachkriegsbauten und diverse weitere Differenzierungen unterschieden werden. Eine Unterteilung nach der Finanzierungsart ist ebenfalls denkbar und in der Praxis üblich. So werden öffentlich geförderte, steuerbegünstigte und freifinanzierte Immobilien unterschieden. Die Ausstattungsstufe ohne Heizung und ohne Bad oder mit Heizung und mit Bad stellt ein weiteres mögliches Unterscheidungskriterium dar. Bei Gewerblichen Immobilien wird nach Büroflächen, Ladenraum und Lagerraum unterschieden.

 

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