Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

 

Das Sachwertverfahren wird in den §§ 21 bis 25 WertV (Wertermittlungsverordnung) geregelt. Das Sachwertverfahren bei der Bewertung von Immobilien verwendet. Jedoch ist grundsätzlich festzuhalten, dass beispielsweise auf dem Mietmarkt, als Basis für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie die Einnahmen herangezogen werden. Wenn die Ermittlung auf Basis der Einnahmen aber nicht möglich ist, so kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Wenn Immobilien im Nachlassvermögen vorhanden sind, müssen diese möglichst objektiv bewertet werden. Sollte der Erblasser eine selbstgenutzte Immobilie besessen haben, so kann dieses Objekt nicht anhand der Mieteinnahmen bewertet werden, da in diesem Fall keine Zahlungen angefallen sind. Somit verbleibt als einzige Möglichkeit der Bewertung das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren werden die Kosten, die durch eine Wiederbeschaffung oder die Herstellung des entsprechenden Objektes anfallen, als Berechnungsgrundlage herangezogen. Die Abschreibung eines Objektes muss selbstverständlich in die Kalkulation mit aufgenommen werden, und verändert den ermittelten Wert nachhaltig. Weiterhin ist es auch unerlässlich, Zuschreibungen zu berücksichtigen. Diese entstehen, wenn werterhöhende Maßnahmen am Objekt durchgeführt worden sind oder das Grundstück an Wert gewonnen hat. Die Abschreibung wird bei den Wiederbeschaffungskosten abgezogen, die Zuschreibungen werden bei den Wiederbeschaffungskosten hinzugerechnet. Anschließend erhält man den Sachwert. Immer wenn eine Bewertung anhand des Mietmarktes mangels fehlender Einnahmen nicht möglich ist, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Das ist bei eigengenutzten Immobilien, Bahnhöfen und Immobilien mit kulturellem Zweck der Fall. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass durch eine neuere Gesetzgebung das Sachwertverfahren durch das Vergleichswertverfahren abgelöst wird. Bei dem Vergleichswertverfahren werden die Objekte anhand ähnlicher Eigenschaften verglichen. So werden Grundstückslagen, Grundstücksgrößen, Baujahr der Immobilie, Größe der Immobilie, die Anzahl der Zimmer und eventuelle Sonderausstattung wie Garage und Solaranlage verglichen. Der Wert der zu vererbenden Immobilie wird anhand anderer Objekte, welche ähnlich sind und gerade verkauft worden sind verglichen. Dies wird Vergleichswertverfahren genannt und ist gegenüber dem Sachwertverfahren bei privaten Immobilien zu bevorzugen. Geregelt ist das Vergleichswertverfahren in § 13 der Wertermittlungsordnung. Beim Vergleichswertverfahren ist anzumerken, dass der Idealfall als Vergleichsgrundstück in der Praxis jedoch selten vorkommt. Somit wird oftmals das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei wird Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurate gezogen. Da der örtliche Gutachterausschuss hierzulande stets über den Verkauf eines Grundstücks informiert werden muss und immer eine Kopie des notariell beglaubigten Kaufvertrages erhält, verfügt dieser über eine große Vielzahl an Daten, die bei dem indirekten Vergleichswertverfahren verwendet werden können. Es müssen jedoch eine ausreichende Anzahl von Daten verwendet werden, damit ein realistisches Ergebnis erzielt werden kann. Nur wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann, so ist das Sachwertverfahren bei privaten Immobilien zulässig. Bei vermieteten Immobilien muss immer das Ertragswertverfahren angewendet werden. Weiterhin erfolgt eine Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Gewerbeimmobilien.

 

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