Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

 

Das Vergleichswertverfahren wird in § 13 Wertermittlungsordnung definiert. Dieses Verfahren dient als Methode zur Wertermittlung für Immobilien. Bei der Bewertung einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren werden Vergleichswerte hinzugezogen, um den aktuellen Wert einer Immobilie oder den aktuellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Als erstes muss demzufolge ein vergleichbares Grundstück gefunden werden, welches in der jüngeren Vergangenheit veräußert wurde. Dabei sind Kriterien wie die Lage, Größe, Nutzung, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, Immobiliengröße, Anzahl der Zimmer, Schnitt der Zimmer, Verkehrslärm, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, das Vorhandensein von Arbeitsplätzen und viele andere Kriterien sehr entscheidend, wenn es um die Wertermittlung geht. Weiterhin ist auch das Alter und der Zustand der Immobilie und eventuelle Lasten im Grundbuch entscheidend für die Wertermittlung. Dem zu bewertenden Grundstück muss bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ein Grundstück gegenüber stehen, welches in den meisten Kriterien möglichst identisch ist. Das Gleiche gilt für Immobilien. Auch hier ist eine Vergleichsimmobilie notwendig, welche in den meisten Kriterien mit dem zu bewertenden Objekt identisch ist. Nur so ist ein Vergleich überhaupt möglich. Im Idealfall ist das Nachbargrundstück des zu bewertenden Grundstücks erst vor kurzem verkauft worden, sodass der dabei realisierte Kaufpreis als Berechnungsgrundlage für das Vergleichswertverfahren genutzt werden kann. In der Praxis ist ein solcher Idealfall jedoch selten anzutreffen. Daher wird meistens das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei wird eine Kraufpreissammlung der Gutachterausschüsse hinzugezogen. Der örtliche Gutachterausschuss ist stets über den Verkauf eines Grundstücks informiert und bekommt immer eine Kopie des notariell beglaubigten Kaufvertrages. Damit verfügt dieser über eine  Vielzahl an Daten, welche bei dem indirekten Vergleichswertverfahren benötigt werden. Es muss jedoch auch berücksichtigt werden, dass die realistische Bewertung eines Grundstücks nur bei einer ausreichenden Anzahl an Vergleichswerten möglich ist. In der Praxis sollten mindestens zehn oder mehr vergleichbare Grundstücke oder Immobilien in der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses zu finden sein. Jedoch werden bei einem indirekten Vergleichswertverfahren kaum Grundstücke gefunden, welche in sämtlichen Punkte mit dem betreffenden Grundstück übereinstimmen. Daher muss aufgrund der individuellen Merkmale das Grundstück mit einer möglichst hohen Trefferquote gefunden werden und anschließend bezüglich der vorhandenen Unterschiede mit entsprechenden Zu- und Abschlägen kalkuliert werden. Das Vergleichswertverfahren findet zwar hauptsächlich bei der Wertermittlung von Grund und Boden Anwendung, wird aber auch bei baulichen Anlagen genutzt. Dabei werden als bauliche Anlage Objekte wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, und Geschäftshäuser bezeichnet. Vor der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde hier das Sachwertverfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren liefert jedoch bessere Ergebnisse, da hierbei die realisierten Ergebnisse als Grundlage für die Wertermittlung herangezogen werden. Für die Wertermittlung einer geerbten Immobilie kann auch ein Gutachter konsultiert werden, welcher die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren vornehmen wird. Dies ist dann besonders hilfreich, wenn die Erben keine Ahnung bezüglich des Immobiliengeschäftes haben.

 

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