Vermietungsimmobilie übertragen

Vermietungsimmobilie übertragen

 

Eine Erbschaft kann teuer werden. Bei großen Erbschaften wird, je nach Verwandtschaftsgrad und Steuerklasse, richtig viel Erbschaftssteuer fällig. Um Erbschaftssteuer sparen zu können, kann ein Teil des Vermögens zu Lebzeiten an die Kinder übertragen werden. Dabei kommt es jedoch auf die richtige Gestaltung an. Bei vermieteten Immobilien bietet sich bei einer Übertragung die Gestaltung mit Nießbrauch an. Dabei wird das Eigentums- und Nutzungsrecht einer Immobilie getrennt. Jedoch ist auf die richtige Ausgestaltung des Nießbrauchrechts zu achten. Im ungünstigsten Fall erzielt der eine Beteiligte steuerpflichtige Mieteinnahmen, während der andere die Kosten trägt, welche er aber nicht steuerlich geltend machen kann, weil er über keine steuerpflichtigen Einnahmen verfügt. Dabei müssen die Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden, wie sie vereinbart wurden. Weiterhin ist zu beachten, dass eine entsprechende Vereinbarung eine notarielle Beurkundung erfordert, um zivilrechtlich wirksam zu sein. Bei Nießbrauch können verschiedene Varianten unterschieden werden. Zum einen gibt es das Zuwendungsnießbrauch und zum anderen das Vorbehaltsnießbrauch. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt beispielsweise ein Elternteil weiterhin Eigentümer der Vermietungsimmobilie. Das Nutzungsrecht wird jedoch auf das oder die Kinder übertragen. Bei dem Zuwendungsnießbrauch können die Kinder also über die Erträge verfügen. Dabei ist es sinnvoll, das Nutzungsrecht nicht zu verschenken, sondern gegen ein Entgelt zu übertragen. Wenn dies nicht vereinbart wird, geht die Abschreibung der Immobilie verloren, welche oft einen erheblichen Kostenblock darstellt. Die Abschreibungen gehen deshalb verloren, weil der Eigentümer keine steuerpflichtigen Einkünfte mehr erzielt. Eine weitere Möglichkeit stellt auch das Vorbehaltsnießbrauchrecht dar. Dabei überschreibt ein Elternteil das Eigentumsrecht an der Immobilie an die Kinder, welche aber das Nutzungsrecht etwa an den Mieten zurückbehält. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie an die nachfolgende Generation verkauft oder verschenkt wird. Die Abschreibung wird weiterhin beim Nießbrauchnehmer steuerwirksam berücksichtigt. Grundsätzlich liegt ein Vorbehaltsnießbrauch dann vor, wenn gleichzeitig mit der Übertragung eines Wirtschaftsguts ein Nießbrauch für den bisherigen Eigentümer bestellt wird. Der Nießbrauch entsteht durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch gem. §§ 1030 I und 873 I BGB. Wenn ein Grundstücksnießbrauch durchgeführt werden soll, so ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Dabei stellt der Nießbrauch zivilrechtlich ein dingliches persönliches Nutzungsrecht dar. Der Nießbraucher ist berechtigt, die Nutzungen des Gegenstandes unmittelbar aus einem eigenen Recht zu ziehen. Jedoch ist der Vorbehaltsnießbraucher grundsätzlich weder zivilrechtlich noch wirtschaftlich Eigentümer des Grundstücks und kann dem eigentlichen bürgerlich-rechtlichen Eigentümer nicht die Einwirkung auf das nießbrauchsbelastete Grundstück verweigern. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vorbehaltsnießbraucher ein Gebäude in Ausübung seines Nießbrauchsrechts am unbebauten Grundstück errichtet hat. Für diesen Fall hat er zivilrechtliches Eigentum am Gebäude inne. Grundsätzlich sollte bei Nutzung eines Nießbrauchrechts immer eine juristische Beratung erfolgen.

 

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